Arquitecto interiorista en la Condesa: departamento art decó

Remodelar en la Condesa impone tres condiciones a la vez, y es raro encontrarlas juntas: un parque art decó en buena parte catalogado, un polígono de conservación patrimonial que limita lo que puede tocarse en fachada, y un suelo lacustre que obliga a mirar la estructura antes que la decoración. Lo que sigue es lo que conviene saber antes de empezar.

¿Qué tipo de construcción vas a encontrar en la Condesa?

La Condesa se construyó sobre un hipódromo. El Jockey Club Mexicano operaba ahí una pista de carreras de caballos y automóviles, inaugurada por Porfirio Díaz en 1910, que cerró tras el estallido de la Revolución mexicana. Al terminar la Revolución, la Compañía Fraccionadora y Constructora de la Condesa fraccionó esos terrenos y fundó la colonia en 1927, respetando parte del trazado original de la pista: de ahí viene la curva elíptica que todavía dibuja hoy la Avenida Ámsterdam.

La arquitectura que define al barrio es, sobre todo, art decó y funcionalista de los años treinta y cuarenta, con algunas piezas anteriores. El llamado Edificio Condesa, del arquitecto canadiense Thomas Sinclair Gore, data de 1911 y es de los inmuebles más antiguos del conjunto. Ya en clave art decó destacan el Edificio Chapultepec 596, el Edificio San Martín (Ernesto Buenrostro) y el edificio Basurto, reconocido por su juego de líneas curvas y rectas. El Mercado Michoacán, de 1946, es un ejemplo documentado de arquitectura funcionalista. Varias obras de los años cuarenta y cincuenta llevan la firma del arquitecto José Creixell. El resultado es un parque construido de edificios de departamentos de tres a seis niveles, con herrería, vitrales y fachadas curvas, muy distinto tanto de las casonas coloniales de San Ángel como del porfiriano más ornamentado de Roma Norte.

¿Qué calles y parques definen a la Condesa?

El Parque México ocupa el antiguo centro de la pista de carreras y fue diseñado en los años veinte como el corazón de la nueva colonia; conserva piezas de esa época, como la fuente de los Cántaros y un reloj art decó. El Parque España, inaugurado en 1921 para conmemorar el centenario del fin de la guerra de independencia y remodelado en 2008, es el otro gran espacio verde del barrio. Alrededor de ambos, la Avenida Ámsterdam y la Avenida Michoacán concentran buena parte del comercio, la vida social y, hoy, la presión turística del barrio.

¿Qué protección patrimonial tiene la Condesa?

La Condesa forma parte del Área de Conservación Patrimonial que el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de la alcaldía Cuauhtémoc extiende sobre buena parte de su territorio, la misma figura que protege a Roma Norte. Dentro de ese régimen, un número importante de inmuebles de la colonia están además catalogados de forma individual por su valor artístico, al amparo de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos, lo que añade una capa de protección propia del edificio, más allá de la zonificación general del barrio.

En la práctica, esto significa dos capas de verificación antes de proponer cualquier intervención: si el inmueble específico está catalogado de forma individual por su valor artístico, y si el predio cae dentro de un polígono de conservación patrimonial de Cuauhtémoc. Ninguna de las dos se puede asumir por la fecha de construcción del edificio: hay que confirmarla caso por caso frente a la autoridad.

Qué permiso necesita realmente tu obra

Es lo que más tarde se descubre, y lo que reordena todo el calendario.

Una obra que toca estructura, fachada o superficie requiere licencia de construcción, que se tramita en la Ventanilla Única de la alcaldía y no en la SEDUVI, error frecuente que cuesta semanas. Los requisitos y la vigencia están en la licencia de construcción especial, portal de trámites de la CDMX, con la ficha oficial del trámite.

Si el inmueble está catalogado o se ubica en zona de monumentos, se suma una autorización federal del INAH, previa a la licencia local y no simultánea. Los planos, la memoria descriptiva y la secuencia fotográfica se piden desde el primer expediente: ver el portal de trámites del INAH.

No todo proyecto necesita licencia. Una redistribución que no toca muros de carga, fachada ni superficie suele quedar fuera. Los dos casos se conducen; lo que no se puede es descubrir cuál aplica cuando la obra ya empezó.

¿Qué tan real es el riesgo sísmico en la Condesa?

Es real y está documentado con nombre y dirección, no solo con estadística. La Condesa se asienta sobre la antigua ribera del lago de la cuenca de México: la Zona III de la zonificación sísmica de la ciudad, de suelo blando, se extiende explícitamente desde la Condesa hacia Texcoco, con la mayor amplificación de ondas sísmicas de todo el territorio urbano.

El sismo de 1985 dañó de forma seria a varios edificios de la colonia y provocó la primera ola de salida de residentes del barrio, en parte por ese deterioro. El sismo del 19 de septiembre de 2017 volvió a golpear con fuerza: en Avenida Ámsterdam, esquina con Laredo, un edificio residencial de varios niveles colapsó por completo, con labores de rescate que se extendieron varios días. A unas cuadras de ahí, en el límite con Roma Norte, ocurrió el colapso de Álvaro Obregón 286, uno de los casos con más víctimas de todo el sismo en la ciudad, que detallamos en nuestro artículo sobre Roma Norte. No es un dato para asustar a nadie: es la razón concreta por la que cualquier proyecto de remodelación integral en un edificio de los años treinta o cuarenta en la Condesa tiene que empezar por un dictamen estructural serio, no por el proyecto de interiores.

Si tu edificio es de los años treinta o cuarenta y ya estás pensando en tirar un muro, escríbenos antes de encargar planos: el dictamen es lo que separa el muro que se puede abrir del que sostiene el edificio, y esa respuesta cambia el proyecto entero.

¿Qué realidades de obra hay que anticipar en la Condesa?

Antigüedad de la estructura. Casi todo el parque construido tiene entre setenta y cien años, diseñado bajo normas sísmicas muy anteriores a las vigentes. El reforzamiento, cuando el dictamen lo señala, es parte del proyecto, no un imprevisto.

Vida nocturna y tránsito peatonal. El entorno de Parque México y Parque España concentra bares, restaurantes y un tránsito peatonal intenso, sobre todo en fin de semana, lo que condiciona horarios de entrega de material y maniobras de obra.

Doble verificación patrimonial. Como se explicó arriba, hay que revisar tanto la catalogación individual del inmueble como el polígono de conservación patrimonial de Cuauhtémoc antes de diseñar cualquier modificación de fachada.

Reglamento de condominio. En los edificios ya divididos en departamentos, cualquier intervención estructural o de fachada requiere el aval de la asamblea, además de los permisos correspondientes.

¿Qué hace distinta a la Condesa frente a otras colonias de la ciudad?

Tres cosas se combinan aquí y no se combinan igual en ningún otro lado. El parque arquitectónico es mayoritariamente art decó y funcionalista de los años treinta y cuarenta, con departamentos de superficie contenida y plantas muy pensadas, donde cada metro cuadrado cuenta. El suelo es lacustre, de la Zona III, y buena parte de esos edificios se levantó con criterios sísmicos muy anteriores a los vigentes. Y una parte importante del barrio está protegida, de forma individual o por el polígono de conservación patrimonial, lo que limita lo que puede modificarse en la fachada.

Remodelar aquí no es entonces un ejercicio de decoración sobre una planta libre: es un trabajo de precisión dentro de una envolvente que impone sus reglas, estructurales y patrimoniales al mismo tiempo.

La manera en que Atelier Cantera aborda un edificio art decó de los años treinta empieza siempre igual: con un dictamen estructural real antes de cualquier propuesta de interiorismo, con una lectura de la materialidad mexicana (cantera, madera, piedra volcánica) formada en la tradición del despacho, y con una mirada franco mexicana que viene de la formación de Gabriel Chaussée Jiménez en la École Spéciale d'Architecture de París combinada con sus raíces mexicanas.

¿Arquitecto o interiorista para un departamento en la Condesa?

Si el edificio está catalogado, dentro de un polígono de conservación patrimonial, o si hay dudas sobre la estructura original de los años treinta o cuarenta, se necesita un arquitecto con responsabilidad legal frente a la autoridad. La misma distinción que aplica en el edificio porfiriano de Roma Norte, la colonia vecina con el mismo tipo de suelo y el mismo nivel de exigencia estructural, aplica aquí. La detallamos, con costos aproximados en Ciudad de México, en nuestra guía arquitecto o interiorista para remodelar tu departamento en CDMX.

No nos llames para quitar un muro de carga en un edificio de los años treinta sin dictamen estructural previo. En zona sísmica III, esa conversación empieza con un DRO y un estudio, no con un plano. Es la tesis que sostenemos sin matices: no se remodela contra el edificio.

Preguntas frecuentes sobre remodelar en la Condesa

¿La Condesa es zona de riesgo sísmico alto? Sí. Se asienta sobre suelo lacustre (Zona III) y tiene daños documentados en los sismos de 1985 y 2017, incluyendo el colapso de un edificio en Avenida Ámsterdam esquina Laredo. Un dictamen estructural previo es indispensable en cualquier edificio de esa época.

¿Todos los edificios de la Condesa están catalogados como patrimonio? No todos, pero un número importante lo está de forma individual por su valor artístico, y buena parte del barrio cae además dentro del área de conservación patrimonial de Cuauhtémoc. Hay que verificar ambas cosas antes de diseñar.

¿Se puede ampliar un departamento art decó de la Condesa? Rara vez hacia afuera, porque la fachada suele estar protegida y el predio está construido casi por completo. Casi siempre se trabaja hacia adentro: reordenar la planta, recuperar altura, abrir un muro no estructural, ganar luz. Cualquier apertura en muro de carga exige un dictamen estructural previo y el aval de la asamblea del condominio.

¿En qué se diferencia un edificio de la Condesa de uno de Roma Norte? Ambos comparten el mismo tipo de suelo (Zona III) y una exposición sísmica similar, pero la Condesa es predominantemente art decó y funcionalista de los años treinta y cuarenta, mientras Roma Norte es porfiriana y anterior, con un sistema constructivo más ornamentado.

¿Cuánto tiempo toma remodelar un departamento catalogado en la Condesa? Más que en una colonia sin restricciones: hay que sumar la verificación de catálogo, la revisión del polígono ACP si aplica, y el dictamen estructural, antes de que arranque el diseño de interiores.

Fuentes consultadas el 1 de septiembre de 2026: portal de trámites de la CDMX, portal de trámites del INAH.